Condotel là gì?

Condotel là một loại mô hình bất động sản đang rất phổ biến trên thế giới nhưng nó chỉ mới được nhiều người biết đến và phát triển theo một cách tự nhiên ở nước ta là bắt đầu từ năm 2015 trở đi. Nguyên do là chúng có rất nhiều giá trị hấp dẫn. Vì thế mà Condotel đang dần trở thành xu hướng đầu tư mới đối với những nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Như vậy, Condotel là gì? Cách thức hoạt động của chúng ra sao và khi sử dụng Condotel chúng có những lợi ích tài chính gì? Bài viết sau đây sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về Condotel.

Mục lục1.Condotel là gì?2.Đặc điểm của mô hình Condotel3.Cách thức hoạt động của Condotel4.Đối tượng sử dụng Condotel5.Những lợi ích tài chính khi sử dụng Condotel6.Thời gian sở hữu7.Các dự án Condotel tiêu biểu tại Việt Nam8.Hệ thống pháp lý Condotel tại Việt Nam

Condotel là gì?

Điều khác biệt của chúng ở đây đó là thay vì người mua dùng để ở và thường đặt tại những trung tâm thành phố lớn, có dân cư đông đúc giống như những chung cư theo một cách thông thường thì Condotel đã được đặt ở những khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch nổi tiếng và chúng thường được dùng để kinh doanh cho thuê ngắn ngày giống như là một căn phòng ở khách sạn.

[irp]

Đặc điểm của mô hình Condotel

Để phân biệt Codotel với các loại bất động sản khác, người ta dựa vào một số tiêu chí được liệt kê dưới đây:

• Condotel thuộc quyền sở hữu của một cá nhân.
• Chúng thường được một đơn vị chuyên nghiệp quản lý và vận hành.
• Thông thường hoạt động theo hình thức Timeshare, có nghĩa là chia sẻ thời gian sử dụng.
• Hầu đa người sở hữu không ở thường xuyên mà chủ yếu dùng để đầu tư sinh lời.
• Chúng chủ yếu đặt ở những khu nghỉ dưỡng, khu du lịch sang trọng.
• Đặc biệt là Condotel khi được chủ đầu tư bàn giao lại cho người mua sẽ có đầy đủ nội thất và sự tiện nghi để có thể đưa vào khai thác nhanh chóng.

[irp]

Cách thức hoạt động của Condotel

Nói chung về cơ bản thì sự kết hợp giữa chung cư và khách sạn- Condotel cũng hoạt động giống như bất kỳ một khách sạn mà bạn đã từng ở khi đi du lịch. Sự khác biệt duy nhất ở đây là mỗi một phòng đều có sự sở hữu của một cá nhân nào đó thay vì sẽ thuộc về một chủ sở hữu chung duy nhất.

Khái niệm về “căn hộ khách sạn” – Condotel đến thời điểm hiện tại chưa phổ biến ở Việt Nam nhưng cũng không hề xa lạ đối với các thị trường phát triển trên thế giới. Hàng tháng, những thương hiệu có tiếng trong ngành kinh doanh bất động sản như Trump hay Ritz Carlton đều xây mới một dự án Condotel tại các khu nghỉ dưỡng sang trọng hoặc tại những trung tâm thành phố lớn.

Đối với chủ sở hữu “căn hộ khách sạn” – Condotel hầu hết sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu (sổ hồng) giống như một căn hộ thông thường. Tuy nhiên, sự khác biệt chính là bạn sẽ có một đội ngũ quản lý có kỹ năng cao về việc quản lý tài sản của bạn và phải tiếp quản tất cả các yếu tố diễn ra trong hoạt động một ngày của căn hộ và cho thuê nó. Hơn thế nữa, Condotel được thiết kế ra để cho người sở hữu nó không phải quá lo lắng về những vấn đề đau đầu liên quan đến khối tài sản này.

[irp]

Đối tượng sử dụng Condotel

Theo như các bạn đã thấy Condotel có lợi thế hoạt động và vận hành của căn hộ khách sạn cho nên đối tượng chủ yếu của Condotel thường là:

Khách du lịch, những doanh nhân thành đạt và ở tầng lớp trung lưu trở lên: Đây chính là nhóm khách hàng mua hoặc nghỉ dưỡng để hưởng thụ cuộc sống, nếu như muốn tận hưởng kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một khách sạn đầy đủ về tiện nghi với mức chi trả vừa phải.

Nhà đầu tư: Condotel thoả mãn nhu cầu đầu tư của nhóm khách hàng có số vốn nhàn rỗi cố định với lợi nhuận mang lại cao hơn lãi suất tiết kiệm từ 2 đến 3 lần, nên thời gian thu hồi vốn cực nhanh. Đồng thời khả năng thanh khoản cao nên nhà đầu tư có thể bán chốt lời ngay nếu như cần thiết.

Những lợi ích tài chính khi sử dụng Condotel

Lợi nhuận thu lại từ việc đầu tư Condotel các bạn có thể nhìn thấy ngay từ lúc đầu tư cho đến lúc cho thuê. Tức từ thời gian hoàn vốn cũng như lợi nhuận sau này. Khác với một số bất động sản có chi phí đầu tư cao và thời gian hoàn vốn dài.

Vốn đầu tư ban đầu không cao

Theo như thống kê hiện nay, để sở hữu Condotel ở các khu vực nghỉ dưỡng các nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra số vốn khoảng 2 tỷ đồng để thu về từ 8% lợi nhuận tối thiểu từ 3-5 năm đầu. Những năm tiếp theo sẽ được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ chia sẻ với đơn vị quản lý vận hành.

Chúng ta có thể ví dụ như sau: Condotel Swisstouches La Luna Resort Nha Trang đang được áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận 9% trong 5 năm đầu tiên dành cho Nhà đầu tư (chủ sở hữu Condotel), từ năm thứ 6 trở đi chủ sở hữu và đơn vị quản lý vận hành sẽ cùng nhau chia sẻ lợi nhuận theo tỷ lệ 80/20, trong đó:

• 80% lợi nhuận từ việc cho thuê Condotel thuộc về chủ sở hữu.
• 20% lợi nhuận còn lại sẽ thuộc về đơn vị vận hành- tập đoàn Swisstouches Thuỵ Sỹ.

Chính vì đặc điểm lợi nhuận cao nên các nhà đầu tư Condotel đặc biệt được hầu hết các ngân hàng ưu ái trong các chính sách về hỗ trợ vốn. Có nhiều ngân hàng uy tín tại Việt Nam đang có chính sách tài trợ vay vốn đến 70% giá trị Condotel và kèm theo chính sách 0% lãi suất từ khoảng 12-36 tháng vô cùng hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Chủ đầu tư cam kết với lợi nhuận mỗi năm hấp dẫn

Hiện nay, trên thị trường bất động sản chưa có nhà đầu tư nào được chủ đầu tư cam kết chi trả lợi nhuận hàng năm như mua Condotel. Với chính sách cam kết này, không có lý do gì mà nhà đầu tư không sở hữu Condotel để nâng tầm đẳng cấp cá nhân lên.

Theo như thường lệ, mức lợi nhuận mà chủ đầu tư cam kết hàng năm là 9%, có dự án có thể lên đến 12%/năm, thấp nhất có thể cũng đá 8%/năm. Điều này hơn hẳn gửi tiết kiệm Ngân hàng trung bình chỉ 6%/năm.

Khoảng thời gian cam kết dài từ 3 đến 5 năm khi Condotel hoạt động chưa thật sự ổn định. Và sau khoảng thời gian cam kết chủ sở hữu bắt đầu được nhận lợi nhuận theo tỷ lệ chia sẻ là 80/20 hoặc 85/15. Nghĩa vụ thực hiện cam kết của chủ đầu tư được bảo lãnh bởi Ngân hàng lớn.

Sự tăng giá trị

Hầu hết bất động sản tự mặc định rằng chính bản thân nó sẽ tự gia tăng giá trị trong tương lai thì Condotel cũng không nằm ngoại lệ. Theo như khảo sát, hàng năm bất động sản có thể tăng giá trị từ 4-6% còn tuỳ thuộc vào vị trí tọa lạc. Chính vì như thế, đầu tư Condotel không đơn thuần chỉ để cho thuê mà nó còn mang giá trị thừa kế cho thế hệ mai sau.

Thời gian sở hữu

Pháp lý sở hữu của Codotel tại Việt Nam là sổ hồng. Condotel tại Việt Nam có thời gian sở hữu là từ 50 năm (ở các nước khác chỉ khoảng từ 30 năm điển hình như Thái Lan,…).

Các dự án Condotel tiêu biểu tại Việt Nam

Việt Nam đang nở rộ các dự án Condotel tại các khu du lịch và nghỉ dưỡng bởi có lợi thế về bờ biển và khí hậu. Codotel đặt ở những nơi có chiến lược tại các khu nghĩ dưỡng sang trọng có tiềm năng về tài chính. Những Codotel này luôn có chi phí cao cho mỗi phòng và luôn được đánh giá cao về tỉ lệ khách du lịch hàng năm.

Havana Nha Trang

Đây chính là dự án Condotel đầu tiên có mặt tại Việt Nam, một trong những toà nhà cao nhất ở Nha Trang, cao 41 tầng gồm có 1260 căn Condotel 5 sao, chúng được quản lý bởi tập đoàn Best Western của Mỹ, hiện tại đang có mức giá bán khoảng $2200/m2.

A La Carte Đà Nẵng

Dự án Condotel A La Carte gồm có 202 căn Condotel 4 sao hầu hết đều hướng về biển, được điều hành bởi Serenity Holding, chúng được chào bán từ tháng 11/ 2011, giá bán trung bình từ $ 1.500- 2.500 m2 cho một căn diện tích từ 46-74 m2.

Ocean Vista

Đây là dự án E-Condotel Ocean Vista của Sea Links City, tham gia chương trình trao đổi kỳ nghỉ của RC, gồm có 6 khối tương ứng với 557 căn, tuy nhiên, diện tích các căn hộ tại đây khá lớn, 80m2 cho căn 1PN, 140m2 cho căn 3PN. Giá bán dao động từ khoảng $1.350-1.500/m2.

Cliff Resort and Residences Mũi Né

Dự án Condotel Cliff Resort and Residences Mũi Né nằm ở phía nam bãi biển Mũi Né, gồm có 41 căn Condotel 4 sao, được quản lý dưới thương hiệu tự tạo là The Cliff, giá bán được định mức hiện nay là khoảng từ $1.400- $1.650/m2.

Grand Central Hotel & Resort

Dạo gần đây nhất, tập đoàn LDG vừa mới ra mắt khu Grand Central Hotel & Resort cũng được hoạt động theo mô hình Condotel với 496 căn. Mức giá trung bình khoảng $120.000 (tương đương với 2,5 tỷ đồng/căn), có diện tích từ 41- 145 m2.

Bên cạnh đó còn có nhiều dự án khác như: Furama Resort Hồ Cóc, Sea Star Suite, Dragon- Pia,…

Hệ thống pháp lý Condotel tại Việt Nam

Mô hình bất động sản Condotel mới phát triển mạnh mẽ từ năm 2017 trở đi, và còn gặp những vướng mắc pháp lý khiến tính thanh khoản của sản phẩm còn gặp nhiều khó khăn.

Pháp lý Condotel chưa thống nhất

Hiện nay các cơ quan quản lý nhà nước, giới chuyên gia về địa ốc và giới đầu tư vẫn còn đang tranh luận về tính pháp lý của loại hình căn hộ mới này. Và hiện nay đang có hai luồng quan điểm về loại mô hình Condotel:

• Thứ nhất là dạng bất động sản nhà ở.
• Thứ hai là dạng bất động sản kinh doanh, thương mại.

Theo như khảo sát hiện nay, đã có hàng chục nghìn sản phẩm được mua bán giao dịch. Vấn đề được đặt ra ở đây là khi giao dịch căn hộ ở dạng mô hình này thì pháp luật nào sẽ điều chỉnh khi có tranh chấp?

Theo như các quy định pháp luật được ban hành hiện nay ở Việt Nam thì cấm sử dụng căn hộ nhà ở cho những mục đích khác, ngoài mục đích để ở. Và hiện nay, pháp luật Việt Nam cũng chưa công nhận “loại hình bất động sản với mô hình Condotel” này là nhà ở. Do vậy, Condotel vấp phải hai vấn đề về pháp lý đó là quyền sở hữu và kinh doanh.

Do chính quyền chưa có sự thống nhất cuối cùng về vấn đề pháp lý cũng như mục đích sử dụng của loại mô hình này. Nếu như là dưới dạng bất động sản nhà ở thì mua bán sẽ được sở hữu lâu dài. Còn đối với dạng bất động sản kinh doanh thì sẽ phải có thời hạn từ 50 – 70 năm. Vì vậy các cơ quan chính quyền không biết phải dựa vào đâu để cấp chứng nhận “sổ đỏ” cho các sản phẩm.

Một số ý kiến về pháp lý Condotel

Nói chung vấn đề về pháp lý của loại mô hình này còn thiếu nhiều và chưa thật sự rõ ràng. Nhưng các trường hợp phát sinh vẫn có thể xử lý được bằng cơ sở pháp luật hiện hành. Các cơ quan trung ương cần phải thực hiện và thực thi pháp luật. Và sau đó thống nhất ở tất cả địa phương thì sẽ không còn gặp tình trạng cùng một dự án nhưng mỗi nơi lại xử lý theo một kiểu.

• Condotel chính là loại hình kinh doanh dịch vụ chứ không phải kinh doanh nhà ở. Do vậy, khi đã xác định là nhà ở sẽ được sở hữu lâu dài và ổn định. Nhưng một khi đã xác định đó là sản phẩm du lịch và nó sẽ theo dòng đời dự án và cũng có thể được gia hạn theo quy định của Luật đất đai và sẽ không được cấp như cơ chế nhà ở.
• Các bạn đừng loay hoay hay phải định nghĩa tên của hàng hoá. Mà các bạn hãy tư duy bất động sản này làm gì chứ đừng tư duy theo tên gọi của nó là gì. Bên cạnh đó, để tránh những hành xử khác biệt của chính quyền địa phương thì về mặt quản lý phải có hướng dẫn để tạo ra hành xử thống nhất.
• Luật kinh doanh bất động sản chưa đề cập đến thì có thể áp dụng Luật dân sự. Đối với giao dịch Condotel thì đó chính là thoả thuận dân sự theo hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư. Nhà đầu tư rất là thông minh, họ bỏ tiền ra họ đều phải nghiên cứu. Tất cả những giao dịch khi căn cứ vào hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư sẽ có những quy định đảm bảo.

Pháp lý trên quan hệ dân sự khi đầu tư Condotel

Xét đến thời điểm hiện tại, hành lang pháp lý. Cho loại mô hình bất động sản này vẫn chưa đi đến thống nhất. Các căn hộ khách sạn đã qua mua bán nhưng người mua lại không được cấp giấy chứng nhận về tài sản. Nguyên do là vẫn chưa có luật quy định nào đề cập đến loại mô hình bất động sản này.

Đôi khi, người mua phải chấp nhận rủi ro khi có sự tranh chấp với chủ đầu tư. Hoặc có các biến động về thị trường. Hoặc có thể về tình hình kinh doanh của công ty quản lý điều hành. Xét về mặt kinh doanh, các sản phẩm Condotel bao gồm nhiều đối tượng:

• Chủ đầu tư toàn bộ dự án
• Người mua- Nhà đầu tư
• Người quản lý

Từ đó, sẽ có một số câu hỏi được đặt ra và cần lời giải đáp. Là có 3 đối tượng kinh doanh trên một sản phẩm thì phải có những cam kết ràng buộc về mặt pháp lý như thế nào? Chủ đầu tư sản phẩm thì đảm bảo với nhà đầu tư vào căm hộ về mức lợi nhuận. Đơn vị quản lý thì phải có trách nhiệm như thế nào? Và những cơ sở pháp lý nào để đảm bảo những điều này?

Việc mua bán là quan hệ dân sự được thể hiện trên hợp đồng. Vấn đề ở đây là, cơ sở pháp lý trong quan hệ giữa 3 đối tượng trong vấn đề về kinh doanh. Condotel phải được sự thống nhất, xác định rõ ràng. Vẫn cần phải có thời gian để xác định và trong khoảng thời gian chưa có những quy định. Về cơ sở pháp lý thống nhất thì việc mua bán là quan hệ dân sự được thể hiện trên hợp đồng. Tất cả điều khoản thoả thuận phải ghi đầy đủ vào hợp đồng.

Việc trước mắt để giúp cho việc mua bán có những cơ sở bước đầu. Thì Bộ xây dựng cần soạn hợp đồng mẫu để tham khảo. Các bên tham gia vào cùng một sản phẩm cần phải có một hợp đồng. Và phải được công chứng thể hiện các thoả thuận, đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên với nhau.

Bài viết trên cũng giúp cho các bạn phần nào hiểu được Condotel là gì? Và trong thời gian sắp tới, với tiềm năng phát triển của thị trường du lịch và theo xu hướng đa dạng hoá các kênh đầu tư như hiện nay, Condotel có thể hoàn toàn trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam.