Không đủ diện tích tách thửa có mua bán đất được không?
Đất đai là tài sản có giá trị lớn, đối với người không có đủ tài chính thì mua đất với diện tích nhỏ. Tuy nhiên khi “không đủ diện tích tách thửa” thì có mua bán đất được hay không? Chúng ta cùng đi tìm hiểu qua bài viết sau đây.
Căn cứ khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện chuyển nhượng. Ngoài ra, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 còn quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, nếu chưa tách thửa thì đồng nghĩa với việc chưa đăng ký biến động vào sổ địa chính. Hay nói cách khác, dù thực tế một bên đã trả tiền và bên kia trao quyền sử dụng đất nhưng theo pháp luật thì đất vẫn thuộc về người đứng trên trên Giấy chứng nhận dù bên kia đã trả tiền. Để hoàn tất việc chuyển nhượng thì các bên cần đề nghị tách thửa và thực hiện thủ tục sang tên:
1. Đề nghị tách thửa đất
* Điều kiện tách thửa
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, tách thửa khi nhận chuyển nhượng phải có những điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
– Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.
* Trình tự, thủ tục tách thửa
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (UBND cấp xã) nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã.
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện).
+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
* Thời gian thực hiện
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính ngày nghỉ theo quy định của pháp luật, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã.
2. Thực hiện thủ tục sang tên
Sau khi tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng thì các bên thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
– Nơi công chứng: Tổ chức hành nghề công chứng.
– Nơi chứng thực: UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai
Trên đây là thủ tục sang tên khi mua đất nhưng chưa tách thửa. Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính nên các bên cần thực hiện theo đúng quy định nhằm tránh xảy ra tranh chấp. Quy định này áp dụng cho các trường hợp từ ngày 01/7/2014 đến nay.
Mời các bạn tham khảo thêm các bài viết khác trong mục Đất đai – Nhà ở của phần Hỏi đáp pháp luật.
